最近央视新闻播了条大消息：十五五期间至少15万亿要用来城市更新。很多人一听就嗨了，觉得这是棚改2.0，房价又要起飞了。
先别急，咱们把这15万亿拆开看，到底是怎么回事。
首先，这15万亿是未来五年的总投资，不是一年就砸进去，平均每年3万亿左右。更重要的是，这笔钱根本不是全部用来拆房子、补房价的。
央视新闻说得清清楚楚：光地下管网、燃气、排水、供水这些看不见的基础设施就要占5万亿以上，剩下的才分给老旧小区、街区、厂区、危旧房改造。
也就是说，真正跟房子升值挂钩的钱，远远没有15万亿那么吓人。
再看改造规模。央视提到要改造11.5万个老旧小区，拆除50万套危旧房。这个体量大不大？对比一下就知道了。
十四五期间，我们已经完成了24万多个老旧小区改造，比这一轮多出一倍还多。如果改造老旧小区就能推动房价大涨，那十四五期间房价早就该涨了。
关键是拆迁补偿的方式彻底变了。上一轮2015到2018年棚改货币化，那是真正的大拆大建，年均拆出600万套，整片整片地拆，超过60%直接给现金补偿。
拆迁户手里拿着大把现金没房子住，扎堆去买房，大量资金涌入楼市，直接把房价推了上去。
实际更新项目里，进行拆除重建的还不到17%，绝大部分都是修修补补，刷外立面、换水管、装电梯、修路面，根本没有大面积拆房子。
50万套拆除跟以前的年均600万套，差别太大了。而且现在早就没有大规模货币化安置了，就算遇到拆迁，也大多是房票或者原址回迁，很少直接给你现金去买房。
没有大量热钱涌入楼市，拿什么推高房价？
但从这两轮城市建设方向的转变，能看出国家对房地产的定调真的变了。
以前是摊大饼模式，城市拼命往外扩张，到处建新区、盖远郊楼盘，靠卖地、盖新房拉动经济。那时候买郊区、买新区，只要有规划就能涨。
严控城市无序扩张，不再盲目往外圈地盖房，全面转向内涵式发展。所有资金、政策、资源都收回到主城区，重点改造老城区，完善内部配套，提升居住品质。
城市更新虽然不会像2016年那样推动房价大涨，但确实能起到托底作用。改造后的小区品质提升，房子更好出租、出售，有利于市场止跌回稳。
特别是允许原拆原建的，利好更大。但这种利好只是托底，是让房子不继续贬值，而不是把房价猛往上抬。
反过来，郊区和远郊区的日子恐怕会越来越难过。以前城市往外扩张，郊区还有规划、有发展预期。
现在城市不往外走了，郊区本身新房库存就大，人口流入又在放缓，房子供大于求的问题只会越来越严重。降价、难卖会成为郊区房地产的常态，和主城区的差距也会越来越大。
当然，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。当初老破小二手房价格快速下跌时没人买，现在价格跌到位了，租金回报率合理了，照样能吸引刚需入手。郊区也是这个逻辑。
一句话总结：城市更新不是棚改货币化2.0，不是要大拆大建，而是以改造为抓手，稳楼市、稳投资、稳就业，同时拉动消费、改善民生。
它是给经济和房地产托底，不是要把房价再吹上天。
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